愛知県の収益物件・土地活用を支援する建築設計事務所 | gimbalworks

収益性と将来性を両立した土地活用をお考えのオーナー様へ

このページでは、土地活用をしたいオーナー様へ
・賃貸や収益物件の計画の考え方
・収益性と設計の両立方法
を整理してご提案します。

愛知県内で土地活用や賃貸住宅、事業用不動産の建築をご検討されているオーナー様から、収益性と建築計画をどのように両立すればよいのかというご相談を多くいただきます。

収益物件の設計では、建物のデザインや性能だけでなく、地域特性や賃貸需要、将来的な運用計画までを見据えた計画が重要になります。

合同会社ジンバルワークスでは、建築設計事務所としての視点に加え、宅地建物取引業者としての知見を活かし、愛知県の市場環境を踏まえた不動産活用のご提案を行っています。

新築計画はもちろん、既存建物の再生や用途変更などについても、収益性の改善につながる選択肢を整理しながら、実現性の高いプランをご提示いたします。

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現在の状況は？

インフレ進行・人口減少が進む令和の日本で「土地を持っていても収益が上がらない。」「固定資産税だけが重くのしかかる。」といった課題が特に地方において強くみられる様になってきました。

また、カボチャの馬車などの不動産投資トラブルにより不動産投資に対する銀行融資が厳しくなった事、それに反して不動産投資に乗り出すプレイヤーが増えた事により既存優良物件の取り合いが激しくなり新規に堅実な収益物件経営に手を出す事がより難しくなった時代と言えます。

収益物件開発の強み

ですが不動産市場の物件バランス（マンション、新築戸建て、築古リノベ、テラスハウス等）には良くも悪くも変化しづらい傾向があります。大手マンションディベロッパーは新築マンションを開発し続け、新築戸建てビルダーは新築分譲戸建てを継続して開発しつづける傾向があるためです。

そういった市場動向の中でニッチな需要を狙いつつ、地理的な要素、投資家個々の好みや強みをデザインに反映させていく事が今後の不動産賃貸事業の成功の要と言えます。

住宅事情がかかえる問題点

土地が発生すると雨後の竹の子のように分譲戸建てが建ちチラシがばら撒かれる、駅近くでは高級マンションが開発されニュースになる、そんな供給を続けてきたこの業界ですが住宅事情全体を俯瞰すると実はいろいろな問題を抱えています。

小さなお子さんがいると騒音が気になりマンションはどうも気疲れする。。
ペットと一緒に暮らすためには戸建てを購入するしか無いのか？
引っ越しや転職という人生の転機と物件のミスマッチ
ワクワクして自ら選ぶ「賃貸」では無く、市場にある物件から仕方なく選ぶ「賃貸」

等、ユーザーにとって選択肢が意外と狭く窮屈な市場です。皆様自身も賃貸物件を探される中で「あまりワクワクしないなあ。。」という実体験があるのではないでしょうか？

MOBTOWNミナミシモハラ – 成功事例のご紹介

田畑も残る郊外住宅地に計画した賃貸戸建てタイプの収益物件です。約100㎡の総二階建てを４棟配置しコミュニティを楽しむ要素を加味したファミリーユース、ペット対応の賃貸物件です。

弊社所有の土地の上にあった古屋を2018年に解体し４棟新築、コミュニティー遊歩道と合わせて整備して賃貸事業として管理しております（愛知県春日井市）。稼働率は初年度より100％。

MOBTOWNミナミシモハラの詳細はこちら→ ＜設計事例 / MOBTOWNミナミシモハラ＞

プラスアルファの価値

『ただ住む』のでは無く、『楽しく住める賃貸』、『他には無かった賃貸』を提供する事をコンセプトとしています。

”賃貸だから諦める → 賃貸でもできる！”に。

中央に設けたコミュニティスペース

透水性のレンガを敷いた遊歩道＆コミュニティスペースです。ここでは子どもたちが集まって遊んだり、自由にバーベキューをしたり、植栽を楽しんだり、井戸で遊ぶ事ができます。井戸も４世帯の共有物であり、植栽への水やり用や災害時にはトイレ排水用に使う事もできます。４棟を隔てるフェンスは無くその分敷地を有効に利用する事ができます。

暑い夏にはタープを張ってその下でプール遊びを楽しんでもらう事もあります！学校に通う子供たちの朝の集合場所としても利用可能かもしれません。

上空から見下ろしたところ

各棟の配置をずらす事により２台ずつの駐車場を設け、さらに敷地を通り抜けられる遊歩道を配しています。外周周りの不要なフェンスも造らず工事費をカット。

土間のある賃貸戸建て

土間ダイニングのあるB棟。軒下空間と一体的に使用できるのでちょっとしたママ友会など近所付き合いの場所としても利用可能。

軒下空間とリビングが一体化するA棟。軒下にバーベーキューセットを設置して家族やお友達と楽しむ事もできます。

現在、小さなお子さんを子育て中のご家族、ペットと生活を楽しまれている方やこの住所で法人登記されて職住一体の場所として利用されている方など、様々な方に利用していたいだいています。

競合しないこと

先の「問題点」でも触れた様に、現在の賃貸市場が抱える問題点を捉え、まだ供給されていないニッチな需要を探り出し、他物件と「競合しないこと」「大手開発業者ではできない事」を狙っていく事が大切です。

地方だからできること・まちの将来をつくる

もともとは田舎特有の大きな一軒家が残っていた土地です。定期的に窓を空け風通しを良くしたり、春〜秋にかけては雑草、枝木の管理と何かと維持管理が大変な場所でした。ですが住むには適した静かさのエリアである事、少し車を走らせれば総合病院やスーパーがある事が収益性としての条件を満たしていました。

『病院・スーパーが近い』→ 家族需要が長期的に期待できる。
『駅が遠い・郊外なので月極め駐車場がほぼ無い』→敷地内駐車の確保

エリアの特性を鑑み『どのタイプのニッチ』を狙っていくかがポイントとなります。

また、古屋を放置せず不動産として活用していく事は単なるプライベートのための収益物件では無く『地域のために』『まちの将来をつくる』 そんな意義も持ち合わせています。MOBTOWNミナミシモハラでは地域のコミュニティ再生という点が評価され愛知まちなみ建築賞をいただくことができました。

投資と家賃収入・収益計画について

事業として行う以上、返済計画、家賃収入、入居者入れ替え回数やそれに伴うリフォーム代、長期修繕計画等のお金に関する不安要素を極力減らして取り組む事が求められます。

大原則としては『背伸びをしない事！』

事業スタートしてからの工事費返済はローブローの様にじわじわ効いてきます。コンセプトを先鋭化し、やるべきことを絞って、家賃収入に関しては希望的観測を捨て、工事費・イニシャルコストを抑える事がとても大切です。

この物件では地元信用金庫からの事業ローンを利用し返済期間は30年、返済比率40％程度、目標実質利回り６％前後とし、現在７年目を経過しますが事業として健全に運用を継続しています。

経験を活かした事業計画・お悩み相談

不動産事業へ乗り出す事にはとてもとても大きな決断が伴います。不動産的見地、資金計画、プランニングそれぞれを総合的に計画する事が必須です。

古屋が残ったままの土地がある。
将来、この大きな家をどうすればよいのか？？

等、さまざまなお悩みに対して弊社では自社所有管理物件の経験値を活かし総合的な視点で相談を受け付けております（名古屋、春日井エリアをメインに東海３県中心）。

私たちは『建てて終わり』ではなく、『運用して収益が出続けること』までを含めて設計を行っています。収益物件の提案をご希望の方は、こちらからお気軽にご相談ください。

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こちらは単身者用の木造３階建て賃貸アパート。
限られた間口や十分ではない隣地との距離間など、よりシビアの条件での戸数確保が求められます。周辺に大学があるかどうか？車を持たない利用者が多いため駅からの距離にも限界もあるため土地の特性から収益性の可否を冷静にジャッジする事が求められました。 >>> 大幸町の木造賃貸住宅